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第30章 我喜欢小顾（第1页）

第30章我喜欢小顾

做房地产的公司很少会重视地质勘探资料，特别是在做总规的时候更是如此，他们通常关心的都是盈亏平衡点、利润增长点、容积率、绿化率等等。对于顾影提出的问题，岳鸿图并不是特别在意，海南的海拔不高，山岭的地面相对高度也比较低，就算真有点小滑坡、小塌方，问题都不大，不像四川西部那些动辄海拔四千米以上的高山，一滑坡就可以把整个村子给埋了，所以在那里做项目要很注意，而在海南就用不着这么小心翼翼了。

顾影看出他的心思，不由得有些着急，"岳总，我不是危言耸听，这事确实得重视。我仔细看过我们的总规，只有这座回风岭是我们要用来做别墅群的，而它之所以被当地人称为回风岭，就是因为这里正是台风走廊的节点，台风一来必然是它首当其冲，而它的地质结构很不稳定，现在只是因为山坡上种满树，固定住了水土，这才能够避免出现地质灾害，可我们如果要在那里做别墅群，必然要把树都砍了，那就很可能出现山体滑坡、泥石流之类的大灾害，后果难以预料。"

从理智上讲，岳鸿图并没有被她的这番话打动，但从感情上说，他不愿意伤害她，因此笑着点头，"好，那你把资料整理一套出来寄到北京去，我让刘总找地质专家请教一下，你看行吗？"

"行，我马上就做。"顾影当然赞成，现在她手上的资料也只是一家之言，多找一些专家看看总是好的。

岳鸿图没把这事放在心上，因为农垦总局的谈判小组要过来了，这才是目前工作的重中之重。他每天都与徐兆伦碰头，隔三差五就召开农场干部与公司管理人员的联席会议，就这个项目的谈判问题反复讨论。

最近，徐兆伦从农垦总局了解到一些重要情况，一直没有对这个项目表态的局长明确表示，农垦系统再也不能有"杀鸡取卵"式的单纯卖地行为，而必须考虑长期的发展，"万花农场的这个项目要支持，但不要一次性搞得太大，先做启动项目，我们可以适当给予优惠，但拆迁安置方案必须让万花农场的职工满意。土地要综合开发、深度开发，不要只是盖了房子，卖完就走人。在合同中先签启动项目，但必须列明，下一个项目他们要搞什么，农垦有什么收益。总之，以后每搞一个项目，对于农垦都必须是可持续发展的，这是谈判的基本原则。"

而岳鸿图和刘伟业的想法比较简单，他们的原则就是要与农垦正式签订合作协议，明确整个项目涵盖的十二平方公里的土地在五年内不能交给别人或由农场自己开发，而项目中心区大概六平方公里的土地必须保证交给他们来进行开发。合同签订后，他们要拿到项目核心区的建设用地。只要有一千亩，这个项目就可以启动，他们也就放心了。

刘定国对他们的这个项目持肯定态度，但并不会随便从上往下打招呼。他通常只会在他们的项目启动以后，为他们介绍一些正在寻找好项目投资的基金会，以帮助他们得到足够资金来做这种大项目。这些基金会的利息都比较低，还款期限也很长，相对来说融资成本很低，他们的压力就会小很多。如果他们的项目实在走进死胡同，挣扎不出来了，刘伟业请他帮忙，他也会酌情出手，但刘伟业和岳鸿图都不愿意轻易动用他的关系，以免对他的事业造成不利影响。

两人做房地产多年，各方面的关系都经营得比较到位，但是，不到万不得已，他们都不会动用高层的关系。将心比心，如果一遇挫折就去找关系，居高临下地压下来，肯定会让人反感，很多时候不一定会让事情顺利进行，反而会使当地干部产生抵触情绪，一句"坚持原则"就可以把他们堵得死死的，因此岳鸿图虽然在这个项目的前期工作中感觉阻力很大，但仍然坚持按部就班地把每一步工作都做扎实，这也让徐兆伦和农垦总局的许多干部感觉很舒服，对他的印象非常好。

顾影将有关的地质资料寄往北京不到两天，集团总部的财务总监就过来了，但这位经验丰富的总会计师只是来参加他们的谈判，将对他们每个涉及成本、费用和收益的条款进行财务评估，为岳鸿图提供专业意见。而顾影作为岳鸿图的主要助手以及这个项目的总策划，必须全程参与接待、陪同看现场以及其后的谈判。对于那些地质勘探数据的研究需要时间，她不便去催老板，因此没有急着去过问，而是全力投入这场关键的谈判中。

农垦总局的谈判小组很快就到了，组长是负责审核立项条件的一位副局长，此外还有国土、计划、财务、统计、建设等处的处长或副处长，再加上万花农场场长徐兆伦，可谓阵容强大。鸿图伟业公司的谈判小组由集团董事长、两个总监和卢裕、朱舜两位经理组成，虽然人数不多，但在身份上是完全对等的。

在双方的谈判阵营中，顾影最年轻，同时也是惟一的女性，而她比参与谈判的所有人都要清楚这个项目的全貌。她对农场每个生产队的所在区域都了如指掌，熟悉他们的橡胶林和大中型果园的位置，清楚需要拆迁的户数、职工情况、农田数量、果园面积，直至需要补偿的一糙一木，这令农垦总局的领导们相当惊讶，对她踏实严谨的工作态度大加赞赏，这说明鸿图伟业集团是很有诚意想做这个项目，不然不会下这么大的力气去了解情况。而她也是这个项目的总策划，全程参与了概念设计、总体规划设计以及控制性详细规划的沟通，所以在谈判中她说的话最多，给出的东西也最有说服力。她身为女性特有的温和、亲切以及对当地原住民发自内心的深切关怀与尊重都给农垦的领导们留下了深刻印象，极大地缓解了双方可能出现的剑拔弩张的局面，使谈判一直在亲切友好的气氛中进行。

岳鸿图下定决心要拿下项目，因此在谈判中只坚持要把项目中心区大约六平方公里的区域全部签下，其他条件都可以做适当让步。土地可以根据每年国家下拨的指标来拿，第一期只要项目核心区的一千亩地就行了，而农场有一千一百余亩建设用地，因此不涉及土地改性的问题，而这个项目是和农场联合开发，也不涉及土地出让的问题，手续减少了很多，既能推动项目进展的速度，也能保证农场的应得利益。

有关农场职工的拆迁安置、配套设施的修建等问题，顾影已经考虑得非常周密，农垦总局的领导们并没有太多意见，只是担心他们只是现在说得好听，真正开始做项目的时候就偷梁换柱、偷工减料，损害农垦利益以及农场职工的根本利益。

岳鸿图立刻表示，"我们可以在协议中明确约定，另外，拆迁安置的时候也会专门签订有关协议，并由农场干部与我们共同组成拆迁领导小组，一定会保证农场职工的利益。再说了，我爷爷就葬在海南，与他并肩作战多年的老战友又是海南农垦的元老、徐场长的爷爷，我骗谁也不敢骗农垦，不敢骗徐场长。法律啊舆论啊什么的先不提，我首先就怕我爷爷会半夜入梦来揍我。"

所有人都哈哈大笑，有关条款便沟通得很顺利，不过，最终还是卡在签订项目的区域范围上。农垦方面坚持按照局长指示，只给核心区，最多可以给到三千亩，也就是两百公顷，相当于两平方公里，但岳鸿图却坚持要三倍于此的面积。

农垦强调，"这个区域原则上肯定都是会给你们的，但现在不能一次性签出去，我们也要防止你们屯地。将来如果你们只做了核心区，然后拿着其他的土地却不开发，那我们不是吃了大亏？"

岳鸿图反复说明，"我要做的配套投入相当大，水电气的供应、地下管网、污水处理厂、垃圾清运站、道路交通网、公共休闲、园林绿化、环湖公园、职工安置、场部和镇政府的行政区、学校、医院等等，全都需要投入巨额资金，初步估算将近二十个亿。如果我拿不到六百公顷的土地，等以后做完了这些配套，你们却不再给我地了，那我这个核心区修出来，房子得卖到天价才有可能不亏损，更别谈什么盈利了。一点好处都没有的事，谁都没法做吧？"

艰难的拉锯战持续了一个星期，农垦总局的谈判小组在周末回到海口，因为各处的领导不能把精力都放在这个项目上，还有别的工作要处理。岳鸿图当机立断，带着公司的谈判小组成员赶了过去，希望谈判能在海口继续进行。

经过两天的等待，双方又开始了第二轮谈判。农垦总局局长听取了谈判小组的汇报后，同意让一步，先给三百公顷。岳鸿图这次没有断然拒绝，而是回到酒店与自己的两位总监仔细测算。

三个人讨论了大半夜，经过详细计算，认为至少要四百公顷才能保证收回前期投入，使这个项目不会亏损。第二天，岳鸿图便将各类数据拿出来，提出要四百五十公顷。

实际上，这些土地拿到手以后，也有三分之二的面积是用来做各种配套设施和公共场所，真正能用作开发的只有三分之一。顾影连夜做了核心区的总体规划与征用土地现状的对照表，用投影仪放出来，让所有人都一目了然。

她拿着荧光笔，指着场部周围的几个小村子说："这些村落的房屋破旧，垃圾就在河边堆成了山，环境污染严重。村民都是黎族和苗族，还有一部分是壮族，生活水平普遍较低，我们打算出资帮他们修整房屋、清理污染、改造环境，同时帮助他们整理传承他们的民族工艺与文化，把那里建成富有当地少数民族特色的民俗风情村，将来可以依托我们的核心区，将这几个村子打造成一条民俗风情游的旅游线路，这样就可以极大地改善他们的生活。"

她说得热情洋溢，PPT里接连打出当地特有的黎苗文化的图片，黎锦、植物染布、各种银饰、乐器、家酿米酒等等，琳琅满目，美不胜收。领导们边听边点头，脸上渐渐都有了笑容，显然对她的想法颇为赞赏，也很支持。

岳鸿图趁热打铁，"所以，我们坚持要拿到这些土地，并不是打算把每寸土地都修成房子，主要还是准备把这里作为一个整体来考虑，有核心生活区、商业区、文化区、会展区，有热带雨林区、热带水果花卉区、农业区、体育休闲区、民俗文化区等等。我们不能只拿到核心生活区的土地，这让我们做项目的时候施展不开，也在前期投入的时候不敢砸那么多钱进去。你们如果给我四百五十公顷，我可以投入二十亿做好所有的配套，但如果只给我三百公顷，也要求我投入二十个亿做配套，那就有点强人所难了，对吧？各位领导考虑一下，我们的这个开发思路应该是符合中央有关小城镇建设和城乡一体化战略的，如果这些地不给我们，给了别人，他们不一定会按照我们的思路来做，很可能就是追求短期利益，搞破坏性开发，卖完房子走人，留下一个烂摊子给你们收拾，那才是真正的麻烦，你们说对不对？"

他这番话有理有力有节，那些领导都点头，"有道理。"但是，话是这么说，他们的局长就是不同意多给土地。

岳鸿图一直试图跟农垦总局局长面谈，但托了几个可靠的朋友去约，得到的回答不是下去检查工作了就是在开会或者出差，总之就是没空，连一向对政治漠不关心的顾影都知道他在避嫌，心里不免有些郁闷。

这么大的项目，都怕别人说自己私下收受了开发商的好处，所以谈判小组的那些成员也都拒绝与他们单独见面，他们请吃饭也答应，但都是一起来一起走，绝不落人口实，惹来闲话。徐兆伦一直在努力推动这个项目，而他的热心也引来不少流言，总有一些人在猜测他和农场其他干部到底拿了岳鸿图多少好处，这些谣传给他带来了巨大压力，就连农场的书记、副场长和几个主要干部都有些顶不住了，可他仍然锲而不舍地咬着牙争取，目的非常明确，只要这个项目能够做起来，个人受点委屈无所谓。

岳鸿图虽然有时候脾气有些暴躁，但在关键时刻却很沉得住气，并没有为局长的屡次拒绝而气馁，更没有恼怒，仍然按部就班地努力把工作向前推进。

谈判虽然暂时陷入僵局，总规评审却一路坦途。八月中旬，骄阳似火，他们这个项目的总体规划正式在海口进行专家评审。刘伟业专程从北京飞过来参加会议，以表示鸿图伟业集团对这次评审的重视。

顾影看到修改后的总体规划就急了，回风岭朝向大海的那一面从山腰到山脚仍然是别墅区，并没有做任何改变。她焦急地打电话给岳鸿图，要求与他面谈。

岳鸿图立刻说："你来我房间吧。"

顾影拿着笔记本就到他的房间去按门铃。岳鸿图打开门，微笑着把她让进去坐，一边给她沏茶一边问："什么事啊，这么急？"

顾影打开电脑让他看屏幕，"怎么这个定稿的总体规划没有把这个别墅区取消呢？"

岳鸿图看了看那张图，将手里的茶杯放到她面前，温和地说："刘总拿着你的资料去请教了几位著名专家，他们又从其他渠道找来了一些地质勘测资料和有关的学术报告，认为你提供的那些资料和报告只能做参考，用来进行学术探讨是可以的，但仅凭他的研究，还不能断言万花农场那里的地质构造不能修建低层建筑。弘达旅业的别墅区已经动工，现在好好的，也没出什么问题，所以，我和刘总商量了，决定还是按照原来的规划不动。"

顾影紧皱眉头，"可是……"

没等她说下去，岳鸿图便道："小顾，你的工作态度严谨是对的，但你也要考虑，我们这个项目的前期投入非常大，这不是我们空口说白话，拿来糊弄农垦总局的，而是要真金白银投入，所以也得考虑我们的利益。这个别墅区依山面海，是黄金宝地，肯定能卖个好价钱，那是我们这个项目中很重要的收益来源，我们不能仅仅只凭某位专家的推测就轻言放弃，你说对不对？"

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